¿Qué soluciones hay para el estrés financiero de los hoteles?

¿Cuáles son las estrategias seguidas frente a las situaciones de estrés financiero a largo plazo, sus dificultades y riesgos, y las diferentes soluciones por las que se decantan las entidades?

Partimos de la base de que las soluciones de tipo financiero necesitan de un negocio operativo lucrativo detrás. Este condicionante ha sido frecuentemente olvidado por las entidades, más preocupadas por sus balances financieros que por una solución a largo plazo.

Sin embargo, para que una refinanciación pueda ser viable  la modelación financiera debe basarse en una previsión de los flujos futuros de caja operativos, y por tanto es muy relevante para este proceso de refinanciación el conocimiento de la capacidad de generación de caja del negocio, de la capacidad de gestión de los operadores y de la percepción de la evolución futura del sector hotelero para cumplir con sus objetivos de negocio.

La buena gestión financiera aglutina a la gran variedad de interlocutores en la búsqueda y la obtención de la solución. Tenemos diferentes perspectivas y  sensibilidades: propietarios, gestores hoteleros, financiadores, proveedores, abogados, asesores, que deben coordinarse para alcanzar una solución. Los intereses contrapuestos y la fuerza negociadora de cada parte pueden impedir soluciones globalmente favorables.

Por tanto hay que encontrar una solución financiera que dé viabilidad y que sea aceptable por todos los interlocutores y esto implica renunciasTodos tienen que ganar algo con la solución, o mejor dicho, nadie va a quedar plenamente satisfecho en la solución, pero nadie pierde.

Soluciones financieras en la práctica

En España las alternativas se han desarrollado en la medida en que se ha reestructurado el sector. Desde una clasificación de menos participación orgánica en la empresa a mayor:

Desinversiones: La más directa para reducción de deuda. Y puede que la más complicada. Los mejores activos y que generan mayor retorno son los que mayores posibilidades de venta y por tanto quedan los menos buenos en nuestro balance.

Refinanciación pura. A la antigua. La llamada “patada hacia adelante” confiando en la esta vez sí, mejora del sector que haga que se cumplan las premisas de pagos a largo plazo. Alargamiento de plazos, carencias, ajustes de tipos, etc.

Sindicación de deuda: Aglutinar la deuda financiera en unas condiciones y plazos homogéneos.

Sale and Lease back, arrendamientos financieros: Operaciones bastante utilizadas en el pasado para dar liquidez a los propietarios gestores y mantener la gestión del hotel como arrendatario. En muchas situaciones de operaciones firmadas hace unos años, actualmente el valor del pasivo financiero es muy superior que el valor de negocio del hotel e incluso que el valor de tasación del hotel.

Emisiones de nueva deuda para reestructuración de la deuda antigua u obtención de nuevas disponibilidades. En este apartado hay grandes cadenas hoteleras que ya han emitido obligaciones convertibles y deuda senior (preferencia para el cobro y menor retribución para reestructurar deuda.

Emisión de Deuda Junior, de Obligaciones Convertibles. Nos vamos acercando al equity. Con mayor retribución y mayor riesgo para el inversor.

Recapitalización. Entrada de inversores estables o de oportunidad.

Y finalmente otros tipos de acuerdos formales pero con menor ambición como son los acuerdos Stand Still en los que se busca una plazo de tiempo de respiro hasta la consecución de mejores soluciones. Es el acuerdo del no hay acuerdo.

¿Los inversores pueden ser la salvación?

En cuanto a la posibilidad de entrada de inversores, hay que ser conscientes de lo que buscan, de acuerdo a su tipología. El inversor hotelero prefiere producto terminado, con resultados contrastados y riesgo reducido, principalmente en activos encuadrados en el segmento alto. La operación bajo marcas internacionales tiene un peso importante a la hora de atraer inversores. Adicionalmente éste es un tipo de inversor que compara ciclos internacionales.

El inversor inmobiliario más activo está operando a través de fondos de inversión, radicando su estructura legal en el extranjero. Éstos a su vez pueden ser un fondo abierto, con ventanas de liquidez, o un fondo cerrado o private equity, que busca una mayor rentabilidad con una liquidez intermedia (pero constante) y una prima por desarrollo. Los family offices se caracterizan por ser inversores de relación más estable y a largo plazo, pero también están sofisticándose en sus procesos de inversión. Por último, también intervienen en el sector los inversores circunstanciales, que en bastantes ocasiones se guían por proximidad geográfica con el activo de inversión.

La mejor solución es la que sea ejecutable

Hay muchas opciones pero lo más importante en este abanico de soluciones es que sea ejecutable. Para ello no solo es necesario una voluntad de acuerdo y un encuentro de soluciones adecuadas, sino que también debe ser factible jurídica, operativa, financiera y fiscalmente. Por ello es tan importante poder tener esa visión global sobre los procesos de reestructuración: operativa, legal y financiera.

La crisis exige que nos reinventemos, que nos centremos en lo que somos capaces de resolver. Este sector, como tantos otros muchos, ha sufrido de muchos excesos, aunque no por eso debemos dejar de creer en él. Es un sector puntero, con unas infraestructuras hoteleras espectaculares, fruto de la sobreinversión pero que pueden y deben aprovecharse. Para ello es necesario una gestión profesional y un compromiso de todos los que trabajamos en él para dar soluciones operativas, viables y compartidas.

Leave a Reply

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *