El arrendatario de mi hotel lleva tiempo sin pagar, no sé qué hacer…

Te contaré la historia de Carmen.

CarmenCarmen es propietaria de un hotel urbano de buena categoría y muy bien situado, en un municipio de importante demanda turística.

Hasta hace un par de años lo gestionaba de manera directa, con la ayuda de una empresa comercializadora, con la que tenía presencia en los distintos canales de venta tanto offline como online.

Cuando llegó la crisis económica, la rentabilidad de su negocio se redujo sensiblemente, aunque no por ello dejó de ser viable. Además, el escaso interés de sus dos hijos en continuar con la operación le llevó a replantearse su estrategia a medio-largo plazo.

Pero el hotel, por su ubicación, dimensiones y el estado del establecimiento, generó el interés de cadenas hoteleras en su arrendamiento.

En su momento, rechazó todas y cada una de las propuestas que le presentaron, pero las condiciones eran cada vez más difíciles, el negocio necesitaba un cambio y decidió retomar los contactos.

Seducida por los cantos de sirena de una cadena de prestigio, cerró un contrato de arrendamiento con unas rentas fijas más que considerables y un compromiso de acometer por cuenta de la propiedad una obra de reforma y actualización para adecuarlos a los estándares de cadena.

Si bien la situación de la propiedad era saneada desde el punto de vista financiero, solicitó a la entidad financiera una ampliación del préstamo hipotecario para acometer la reforma, utilizando como garante el nuevo contrato de arrendamiento. La obra del establecimiento se hizo por plantas por lo que la arrendataria continuó operando el negocio.

Mientras tanto, la situación del mercado empeoró: los márgenes en términos de Revpar se redujeron y cuatro meses después la cadena dejó de pagar la renta. Tras varias negociaciones fallidas y después de año y medio en el que la operadora obtenía un resultado de explotación positivo aunque insuficiente para hacer frente al pago de renta, la propiedad presionada por la entidad financiera (ya que no hace frente al servicio de la deuda) se vio obligada a tomar una decisión de manera urgente:

  • ¿Iniciar un proceso judicial de desahucio con la arrendataria?
  • ¿Llegar a un acuerdo con la arrendataria para que se “vaya” (literalmente) asumiendo la renta no pagada?

La primera opción conllevaría más atrasos y un deterioro aún más grave con la entidad financiera, incrementado su deuda; mientras que la segunda implicaría aceptar la pérdida de la renta impagada hasta entonces. Además, la relación con la empresa arrendataria era cada vez peor.

Finalmente, la mejor solución es que la explotadora dejará de arrendar el negocio, asumiendo la propiedad todas las obligaciones dimanantes de la operación.

Carmen no quiere saber nada de la operación, su objetivo es alquilar el negocio, entiende que no será muy complicado pero este tipo de negociaciones llevan su tiempo. En su momento surgieron dos cuestiones que no le dejaban dormir:

  • ¿Quién le iba a ayudar con la toma de control en la que seguramente surgirán problemas con el actual arrendatario?
  • ¿Cómo iba a organizar la explotación del negocio durante el período transitorio que estima en seis meses hasta que firmara un nuevo contrato de arrendamiento?

A través de un contacto del sector se puso en comunicación con nosotros. En un par de días se llegó a acuerdo de colaboración que contemplaba dos fases:

  • Hand over: En un período de un mes la empresa prepararía a la propiedad para la asunción de todas las obligaciones dimanantes con la operación del negocio, tanto gastos como ingresos.
  • Interim Management: Gestión integral del activo hasta que se consiguiera cerrar un acuerdo de arrendamiento con una explotadora hotelera.

Después de un año de excelentes resultados operativos que le permitieron a la propiedad poner en orden sus obligaciones financieras, tomó la decisión de buscar una marca internacional con la que franquiciar el establecimiento pasando GAT a desempeñar el papel como gestor de marca blanca.

Incrementamos el valor de los activos con soluciones transitorias o permanentes.

Esta historia es real, pero los datos de la propietaria son ficticios a fin de resguardar la confidencialidad.
 

José Oscar López
Director Financiero, Planificación y Desarrollo | GAT Gestión de Activos Turísticos

 

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